Les North Docklands de Dublin deviennent un pôle attractif pour la technologie et le co-working

0
157
Docklands Dublin Irlande

 

La région des North Docklands de Dublin est de plus en plus attrayante pour les investisseurs et les promoteurs grâce, d’une part, à des loyers de bureaux compétitifs et, d’autre part, à la forte demande de logements résidentiels à court et à long terme.

Le mélange de nouveaux développements et d’occupants dans le pipeline suggère également que la région ne renforcera pas seulement son attrait pour les sociétés de services financiers, mais aussi pour les sociétés de technologie.

Après l’effondrement de l’Anglo Irish Bank et les difficultés rencontrées par les banques et autres sociétés de services financiers, les docks du Nord ont semblé perdre de leur attrait en termes de demande du secteur des services financiers. Jusqu’à présent, Brexit n’a pas fait grand-chose pour renverser cette tendance. En revanche, le secteur des technologies a été beaucoup plus actif.

L’analyse des contrats de location réalisée par David O’Malley de Savills montre que les docks du Nord comptent 15 locations en 2016 pour 19 849 m2 de bureaux. Puis, en 2017, alors que le nombre de locations est passé à 19, la surface a été réduite de près de moitié pour atteindre 10 392 m2. Et l’an dernier, alors que le nombre de locations a légèrement augmenté pour atteindre 20, la surface a plus que doublé pour atteindre 21 778 m2 (234 416 pi2).

M. O’Malley indique que le secteur de la technologie représentait jusqu’à la moitié des locations de la région en 2016 et 2017. Cependant, la part de la technologie a chuté à seulement 18,5 pc en 2018 alors que le secteur immobilier, principalement les bureaux avec services, représentait jusqu’à 42,45 pc. Ce dernier secteur a été stimulé par la location de WeWork au No 2 Dublin Landings. Toutefois, les occupants de WeWork pourraient également inclure des entreprises de technologie.

“Je ne vois pas la réduction de 2018 du taux d’utilisation des TIC comme une tendance. L’adoption des TIC augmentera probablement en 2019, une grande partie de la location ayant déjà fait l’objet d’un accord. Il est également probable que ce secteur suscitera beaucoup d’intérêt à mesure que nous approchons de l’achèvement de projets comme Exo et North Dock.”

Il croit également qu’un plus grand nombre d’entreprises de TIC prendraient plus d’espace dans les docks du Nord s’il y avait plus de bureaux de catégorie A immédiatement disponibles. Certaines des rumeurs les plus répandues dans la région sont celles des entreprises des TIC.

“Le taux d’inoccupation de Grade A dans le North Docklands à la fin du T3 2018 était de 5,2pc et il est probable qu’il ait diminué de manière significative compte tenu des récentes locations à la Bourse. C’est bien en deçà du taux d’inoccupation naturel “, ajoute-t-il.

Les services financiers représentaient 15,3 pc des locations de bureaux de 2018 dans la région, tandis que les services professionnels et techniques en représentaient 13,5 pc. Il sera intéressant de voir si la présence accrue des organismes publics de services financiers pourrait avoir une incidence sur la demande des sociétés privées de services financiers. L’achèvement et l’occupation par la Banque centrale du bâtiment du siège de l’ancienne Anglo Irish Bank a été suivi par l’accord de l’Agence nationale de gestion du Trésor visant à prendre de l’espace sur le projet voisin de Dublin Landings.

Entre-temps, la réputation du North Docklands en tant que centre de services financiers pourrait encore être renforcée si, comme l’a récemment rapporté ce journal, l’OPW obtient un accord de location à Dublin Landings pour les Irish Revenue Commissioners.

Il est intéressant de noter que le secteur de l’accueil pourrait aider à distinguer les docks nord des docks sud. Actuellement, les hôtels des docks du nord comprennent les Gibson, Hilton et Spencer. Oakmount, dirigé par Paddy McKillen Jnr et Matt Ryan, développe également un autre hôtel, le Mayson, sur North Wall Quay.

De plus, l’aparthotel Beckett Locke et l’auberge de jeunesse Tramyard de Michael O’Flynn sont en bonne voie, cette dernière étant déjà ouverte et accueillant des visiteurs en été.

En revanche, les quais sud n’ont que les hôtels The Marker et Maldron, bien que la zone des quais sud soit desservie par d’autres hôtels à proximité.

Les hôtels North Docklands accueillent aussi bien les visiteurs professionnels que ceux qui assistent à des conférences au Convention Centre Dublin (CCD) ou à des concerts au 3Arena. L’ambiance des visiteurs de la région est encore rehaussée par les touristes qui débarquent des navires de croisière et par les visiteurs du Musée Épique au CHQ (Custom House Quay).

Les résidents à plus long terme des docks nord seront également pris en charge par de nouveaux développements d’appartements tels que les 268 unités en construction à Dublin Landings et cela reflète la force de la demande que les promoteurs Ballymore et Oxley cherchent à vendre à terme les appartements qui devraient guider plus de 170 M€.

A l’est de ce site, RGRE et ses partenaires Colony Capital, Johnny Ronan’s Ronan Group Real Estate (RGRE) et Colony Capital peuvent construire environ 500 appartements sur le site de 4,6 acres’Project Waterfront’ que ce journal rapporte avoir acheté pour environ 180 M€. Ce site est également autorisé pour 300 216 pieds carrés (17 891 mètres carrés) de bureaux.

Un plus grand développement résidentiel pourrait également améliorer la compétitivité de la région lorsqu’il s’agit d’attirer des occupants de bureaux.

Après l’écrasement, les docks du sud ont réagi plus rapidement à la reprise de la demande de nouveaux bureaux. Par conséquent, comme un certain nombre de bureaux du Centre des services financiers internationaux (CISF)

Cependant, l’écart se rétrécit et lorsque The Exchange, le premier nouvel immeuble de bureaux spéculatif de North Docks depuis l’effondrement, a récemment terminé ses locations, les propriétaires IPUT et Cosgrave Property Group, ont bénéficié de loyers d’environ 50 euros par m².

Un niveau similaire a été atteint en août dernier lorsque Ballymore et Oxley ont loué à WeWork No 2 The Landings avec plus de 9 300 m2 de bureaux. Depuis lors, le numéro 2 a été acheté par la société immobilière sud-coréenne JR AMC pour 106,5 millions d’euros, soit 7,7 millions d’euros de plus que le prix d’orientation indiqué par CBRE et Knight Frank. Colliers a agi pour le compte de l’acheteur.

Deux autres nouveaux développements qui devraient être achevés en 2020 citent également des loyers à des niveaux similaires.

Il s’agit notamment de l’Exo, le plus grand immeuble de bureaux de Dublin, d’une superficie de 15 794 m2 sur 17 étages. Situé sur le Point Square et le port de Dublin, David O’Malley de Savills cite une moyenne de 48,50 € par pied carré pour l’ensemble, si loué étage par étage. Certains étages supérieurs de l’immeuble soutenu par Nama sont au prix de 55 € le pied carré.

A proximité, au 91/94 North Wall, TIO et Bennetts développent 18 581 m² de bureaux supplémentaires sous la marque North Docks. Celles-ci seront logées dans deux bâtiments qui auront tous les deux une façade fluviale et Savills propose 49,50 € le pied carré pour l’ensemble.

Franck BRUNET
Managing Director Executive
Pour les Entrepreneurs passionnés qui veulent créer leur société en Irlande

Vous voulez suivre l’actualité en Irlande, alors consultez tous les articles sur ce qui fait l’actualité en Irlande des entrepreneurs, des sociétés, des startups, des fintech, des cleantech,…

Coinbase, dont le siège est aux États-Unis, ouvre un nouveau bureau à Dublin